不動産売買

この分野の特徴

不動産を購入するということに絞っても、一生のうちに何度もあることではありません。
高価な買物をするわけですから、後になって「こんなはずではなかった。」と後悔しないためにも、取引に関する基本的な知識を得ておくことなどが失敗しないために重要なこととなります。
実際、以下のようなことを知っておくだけでも不動産購入におけるトラブルを未然に防ぐ大きな要素となります。

宅地建物取引業法の目的は、宅地建物取引業務の適正な運営と取引の公正の確保、購入者等の利益の保護を目的としていますから、宅地建物取引業者から納得のいくまで説明を受け、なおかつ自分の目と足で確かめることも基本であり大切です。

そのために、まず宅地建物取引業者の宅地建物取引主任者から重要事項を説明させなければなりません。
場合によっては、法務局での登記簿の調査や、地方などでは市町村役場での前面道路の状況、電気・水道・ガスなどのインフラ供給状況も確認しておく必要があります。

契約が一旦成立しますと、契約当事者はその契約内容に拘束されることになります。
一般的には、契約の締結後、自己都合により契約を解除するということになりますと「手付金の放棄」などの不利益を被ることがありますので注意が必要です。

すなわち、契約の締結とは重要な法律行為ですので、冷静かつ慎重な判断が求められるということです。

このように不動産取引のポイントは最小限押さえることが要となりますから、以下にその全体の概略を見ておきたいと思います。

1.購入予定の不動産を知る

(1)重要事項説明書で確認する
物件の内容(所有者、所在、大きさ、権利関係、性能等々)や取引の条件などを記載した「重要事項説明書」を作成して、取引主任者が説明しますので、この重要事項説明書により購入予定物件、購入条件等の詳細な内容を知ることができます。

法律上は説明事項として明示されていない事項もありますので、購入条件や動機はあらかじめ依頼する宅建業者に明確に伝えておきましょう。

(2)自分でも調査・確認をする
周辺にゴミ焼却場・工場・カラオケ店など、どのような施設があるか、騒音は出さないか、悪臭はしないかなどの周辺環境は、容易に調べられるはずです。また、平日と休日の差はないかなど重要事項説明書は記載項目が万能ではありませんから、説明を受けるだけではなく、自分でもしっかり調査し確認することが必要なのです。

2.契約条件を知る

売買価格、支払時期・方法、手付金、引渡しの時期、付帯設備、などなど…、取引をするにあたっては、売主と買主間の契約条件を決めます。この契約条件は、購入する物件により決めておくべきことも様々です。通常、関与する業者が、契約条件を定めた契約書の(案)を作成しますが、契約に当たっては、自分でその内容をチェックし確認する必要があります。
“知らなかった・わからなかった”などは通用しません。また、口約束は否定されることがあると覚悟することです。

3.契約の決断をする

調印する前に、いまいちど契約の条文を確認し、自分の責任で契約の締結をします。

<売主の義務と買主の義務>
売主・買主双方は、契約書で約定したそれぞれの義務を履行することになりますが、売主の最たる義務は、買主に対して物件を引き渡し、完全に所有権を移転することであり、一方、買主の義務は代金全額の支払をすることです。

従って、買主が物件を購入するに当たっては資金計画が最も重要なこととなります。契約で約束した支払日に代金を支払うことができるように準備しなければなりません。

4.契約解除の方法を知っておく

(1)解除をする
契約後に事情が変わり契約を解消したいときは、手付を放棄して契約を解除する「手付解除」、予定していた融資が受けられなくなり契約を解除する「ローン利用特約による解除」、その他合意解除などがあります。

(2)解除される
売主の手付解除、契約の義務を履行しないことによる違約解除などがあります。

契約の解除は、手付金の放棄・違約金・損害賠償金などの大きな損失を受けることになるので注意と覚悟が必要です。

書式及び参考資料

注意事項

利用者の皆様に提供する回答は、弁護士の法的助言にかえることはできません。あくまで、ご自身の判断の一助にしてください。