不動産売買

不動産取引の契約解除

契約違反による解除

契約の一方が義務を履行しているのにもかかわらず、相手が基本的な義務についての契約違反があったときは、相当の期間を定めて催告し、その期間が経過すると契約解除、損害賠償の請求ができます。
契約違反項目としては、買主の代金支払、売主の物件引渡し・抵当権の抹消・所有権移転登記への協力などがなされない場合が該当します。

一般的な不動産売買契約では、損害賠償の予定額(違約金の額)をあらかじめ定めておくことが普通で、その額を売買代金の10〜20%相当額としていることが多いようです。
ただし、このように違約金の額をあらかじめ定めておくと、実損金額がこの予定額を上回っても、その差額は請求できませんし、同時に、支払う側も、実損金額が予定額を下回っても予定額を支払う義務があります。

なお、不動産業者が売主で買主が個人である(不動産業者ではない)場合、損害賠償の予定額を定めたりすることはできますが、その合計額が売買代金の20%を超える部分については、宅地建物取引業法により、無効とされています。
このように、「損害賠償の額を決める」ことはそう簡単なことではありません。

手付解除

不動産取引における手付金は、特別の約定がなければ、民法により特別な理由は必要なく「解約手付」とされています。
ですから、買主は支払った手付金を放棄することにより契約を解除できますし、売主は受領した手付金の「倍額」を支払うことにより契約を解除できます。売主が解除する場合の方が条件が厳しくなっています。

手付解除は、契約の双方にとって「相手方が履行の着手をするまでの期間であれば可能」とされていますから、この間は契約自体が不安定な状態でもあります。このようなことから、手付解除については、契約書であらかじめ解除できる期限を定めることのほうが一般的です。
こうした場合は、「履行の着手」の有無にかかわらず、契約者双方がその期限の経過により手付解除ができなくなりますから、当事者双方であらかじめ相談のうえ期限を設定しておく必要があります。

なお、不動産業者が売主で買主が個人である(不動産業者ではない)場合、宅地建物取引業法により、不動産業者である売主の履行の着手がなされる以前の特定の期日に契約解除ができなくなるような特約の設定はできません。

書式及び参考資料

注意事項

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