不動産売買

瑕疵担保責任

瑕疵というのは、物に欠陥があること、すなわちその物が備えていなければならない一定の性質、性能を有していないことをいいます。ですから不動産売買の目的物に隠れた瑕疵、すなわち通常人の注意をもっては知り得ない欠陥が存在する場合における売主の責任のことを瑕疵担保責任といいます。
具体的には欠陥や不具合のことで、例として、雨漏りや白アリの害などの物理的瑕疵、自殺があったなどの心理的瑕疵があります。
物件引渡し後に「隠れた瑕疵」が見つかった場合、その存在を知らなかった買主は、損害賠償の請求、場合によってその瑕疵が売買契約の目的を達することができない場合は、売買契約そのものを解除することも可能です。ただし、買主は瑕疵を発見してから1年以内に、これを行うこととされています。

民法での瑕疵担保責任は、物件の引渡し後何年経っていても、「瑕疵を発見してから1年以内であれば、その責任を売主に追及できる」ことになっていて、売主はいつまでたっても、買主から責任を追及される可能性があることになってしまいます。民法での規定には、任意規定として特約により軽減や免除することができるため、実際の売買契約書では、売主の瑕疵担保責任を免除したり、あるいは責任追及できる期間を短縮していることが多いようです。現場ではどのようになっているでしょうか。

新築物件の場合

1.宅地建物取引業者が売主の場合には、宅地建物取引業法に基づき、引渡し後2年間瑕疵担保責任を負うものとしています。
2.平成12年4月1日以降に締結された新築物件の契約からは「住宅の品質確保の促進等に関する法律」により、全ての新築住宅に対する最低10年間の瑕疵担保期間が義務化されました。構造耐力上主要な部分(住宅の柱や梁基礎など)や屋根等の雨水の浸入を防止する部分の瑕疵について、最低でも引渡の日から10年間はその瑕疵を修補するなどの義務を負うことになりました。これに反する特約を設けても、注文主や買主に不利な特約は無効となります。ただし、自然劣化等によって生じた不具合については、保証されていませんし、売買の際に通常の点検で発見できたような欠陥についても、保証の対象外になりますので注意が必要です。
3.また、この法律では、不動産取引の安全を確保するため、同時に「住宅性能表示制度」を発足させています。これは、住宅の性能を表示するための共通ルールを定め、住宅の性能を比較しやすくする制度ですが、評価を受けるかどうかは、任意の制度となっています。評価結果をまとめた「住宅性能評価書」を添付して住宅の契約を交わした場合は、その記載内容(住宅性能)が契約内容として保証されます。この場合は裁判手続きとは別に指定住宅紛争処理機関で、調停・斡旋・仲裁を受けることができます。

中古物件の場合

中古物件は築年数がある程度経過していますから、瑕疵があることもある程度予想されます。
中古物件の場合、売主の瑕疵担保責任が、契約によってあらかじめ免除されている場合も多く、この場合、瑕疵があったとしても原則として売主に瑕疵担保責任の請求をすることはできません。したがって、中古物件を購入する場合は購入前に物件をよく調べておく必要があるのです。

統一売買契約書の規定がある場合

1.売買対象不動産を現状のまま引渡すものとしていますが、瑕疵の内容が住宅の基本性能に係わるもの(雨漏り、シロアリの害、構造上主要な部位の木部の腐蝕、給排水設備の故障)に限り、引渡し後2カ月以内に発見されたものに限り、売主に修復義務があるものとしています。
2.瑕疵が発見された場合、売主の費用負担で瑕疵の修復を行うことを請求することができますが、それ以上に損害賠償を請求したり、契約の解除や無効を主張することはできません。
3.宅地建物取引業者が売主の場合は宅地建物取引業法に基づき、上記の規定とは異なり、売買対象不動産の隠れたる瑕疵については、引渡し後2年間担保責任を負うものとしています。

書式及び参考資料

注意事項

利用者の皆様に提供する回答は、弁護士の法的助言にかえることはできません。あくまで、ご自身の判断の一助にしてください。