不動産賃貸

この分野の特徴

借地・借家の問題は、生活の基盤となる問題でもあるため、いったんトラブルともなるととても深刻な状況になることもめずらしくありません。

〔借地のトラブル〕

(1) 契約上のトラブル (2)契約項目の違反トラブル (3)契約更新時のトラブル (4)明渡し時のトラブル などに分類されます。

(2)の契約項目の違反トラブルについては、賃料の滞納はじめ、承諾のない譲渡・転貸などがあります。
とくに承諾のない譲渡・転貸の場合は、契約解除の事由ともなりますから気をつけなければなりません。
また、(3)契約更新時においては、借地の契約更新の問題と更新料の問題が発生します。立ち退きにあたっては、法律上、地主側に正当事由が必要とされ、地主と借地人ともにその土地を必要とする理由を総合的に判断されます。定期借地権には期間更新がありませんから、このような問題は発生しません。
契約の終了に伴う(4)明渡し時には、借地人には建物買取請求権があって、地主は建物を時価で買い取らなければなりません。
今日、従来の通常の、借地権設定はほとんどなくなっていて、かわって定期借地権が多くなっています。この場合の上記、建物買取請求権について一般定期借地権では、買い取らないとする特約があるかどうかで異なってきます。

〔借家のトラブル〕

(1) 契約上のトラブル (2)入居期間中のトラブル (3)契約更新時のトラブル (4)明渡時のトラブル などに分類されます。

(1)の契約上のトラブルについては、契約時に宅地建物取引主任者の重要事項説明義務が仲介業者に課され、重要事項をしっかり理解できたかどうかは別にして、この時点でのトラブルはそう多くはないと思われます。

(2)入居期間中のトラブルで最も多いのは、賃料滞納の問題でしょう。判例では、1〜2回の滞納では契約の解除はできないようですが、やはり程度問題で、賃料滞納は契約違反にあたりますから契約解除の理由となります。

(3)契約更新時のトラブルとして、家主側からの更新料の支払い要求と更新拒絶の問題がありますが、問題の多くは前者の場合でしょう。
この更新料の支払い要求に対しては、当初の契約でどのようになっていたかです。重要事項説明で聞き洩らしていたかもしれませんが、東京などでは支払うようになっていることが多いかもしれません。もしこのような一項がない場合は支払う義務はありません。

(4)明渡時のトラブルで一番多くは、敷金返還の問題でしょう。従来、敷金とは賃料の滞納などの担保として契約時に預けたお金ですが、退去時に室内に損耗があった場合に敷金から差し引くことが習慣化され、敷金では不足で新たな請求がなされるような場合まであります。
これは、退去時、借家人は借りた部屋の原状回復義務があり、この原状回復義務をめぐって問題となります。通常の使用による損耗は原状回復義務には当たらないとされていますが、判例では損耗の状況により、借家人側の費用負担を認める場合もあるようです。

書式及び参考資料

注意事項

利用者の皆様に提供する回答は、弁護士の法的助言にかえることはできません。あくまで、ご自身の判断の一助にしてください。