不動産賃貸

借地権の存続期間

〔旧法〕

平成4年8月1日以前から存続する借地権には、廃止された旧法:借地法が適用されます。
最低存続期間は堅固建物で30年、非堅固建物で20年。これより短い期間を定めた場合には“期間の定めがないもの”とみなされ、堅固建物は60年、非堅固建物は30年の法定期間が適用されます。

〔新法〕

新法:借地借家法は、平成4年8月1日以降に締結された借地契約に適用されます。
建物の種別に関係なく、30年となります。当事者間の契約でこれより長い期間を定めることもできます。

更新後の存続期間

〔旧法〕

堅固建物が30年、非堅固建物が20年となっています。

〔新法〕

1回目の更新で20年、2回目以降の更新では10年。いずれの場合も、当事者間の契約でこれより長い期間を定めることもできます。

建物が朽廃した場合  ※朽廃:建物が老朽化して使用できない状態

〔旧法〕

存続期間の定めがある場合:建物が朽廃しても借地権は消滅しません。
存続期間の定めがない場合:建物が朽廃すれば借地権も消滅します。
期間に関係なく建物が滅失した場合:第三者に対して借地権の権利を主張できません。

〔新法〕

当初の契約期間中に建物が朽廃した場合:残存期間中の権利は保護されます。
建物が滅失した場合:滅失から2年以内に建物を再築し登記をすれば、第三者に対して借地権の権利を主張できます。

建物が滅失して再築する場合

〔旧法〕

残存期間を超えて存続する建物を建てる場合、地主が遅滞なく異議を述べない限り、建物がなくなった日から堅固建物で30年、非堅固建物で20年、借地期間が延長され、地主は原則として契約解除ができません。

〔新法〕

再築が当初の契約期間内の場合には、地主の承諾があれば20年の期間延長、承諾がなければ残存期間内での保護となります。
1回目の更新以降でかつ地主の承諾を得ていなければ、地主の解約申入れのみで借地契約を解除できることになっています。

地主が更新を拒否する場合

〔旧法〕

土地所有者(地主)が自ら土地を使用することを必要とする場合、その他の正当な事由があれば更新を拒絶することができるとされていましたが、この正当事由の解釈をめぐって争いが絶えませんでした。

〔新法〕

地主が土地を自己使用する必要があるというだけでは、通常は「正当の事由」ありとは認めらません。
これに加えて、相当額の立ち退き料の支払いがあってはじめて、「正当の事由」があると判断されるケースがほとんどです。

書式及び参考資料

注意事項

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