不動産賃貸

賃貸契約の保証人の責任期限

保証人としては、「確かに契約時には保証人となったが、契約更新後は、保証義務はない」と主張されることが多いし、そう思いたいというのが偽らざるところ。

ところが、建物賃貸借契約においては、原則として契約更新後も保証人は保証債務を負うと考えられる、と下記の判決例があります。

最高裁平成9年11月13日判決では、「期間の定めのある建物賃貸借において、賃借人のために保証人が賃貸人との間で保証契約を締結した場合には、反対の趣旨を伺わせるような特段の事情のない限り、保証人が更新後の賃貸借から生ずる賃借人の債務についても保証の責を負う趣旨で合意されたものと解するのが相当であり、保証人は、賃貸人において保証債務の履行を請求することが信義則に反すると認められる場合を除き、更新後の賃貸借から生ずる賃借人の債務についても保証の責を免れないというべきである」と判示している。

更新後の契約についても保証人に保証責任を負わせても不合理はないと考える最高裁判決上の理由として、借地借家法の適用を受ける借家契約では、

  1. 本来、相当の期間にわたり存続が予定された継続的な契約関係である。
  2. 更新が原則とされ、正当な事由がなければ、更新により契約を継続するのが通常である。
  3. 保証における主たる債務は定期的かつ金額の確定した賃料債務を中心とし、予期しないような保証責任は一挙に発生しないことが通常である。

以上により、建物賃貸借契約に伴う保証契約では、更新後についても保証責任を負う趣旨で保証契約をしたものと解するのが、当事者の通常の合理的意思に合致する。

この判決から、更新後の保証義務を拒否するような契約を予めしていない限り、あるいは保証条項中に「本契約期間に限り保証する」という約定がある場合等を除き、保証人は未払い分の賃料を支払わなくてはならなくなります。最高裁では、通常の更新後の契約から生ずる債務に対しても、保証の責任が存在しているという解釈です。

書式及び参考資料

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